Svaka stambena zajednica predstavlja organizovanu celinu vlasnika stanova i poslovnih prostora, čije pravilno funkcionisanje zavisi od dobrog upravljanja i redovnog održavanja zajedničkih delova zgrade. U tom procesu, profesionalni upravnik ima ključnu ulogu. On ne samo da vodi evidenciju i sprovodi odluke, već ima zakonsku obavezu da priprema i sprovodi program održavanja zgrade i da organizuje izradu izveštaja o proveri elemenata stanja zgrade.

U skladu sa Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada iz 2017. godine i Pravilnikom o vrsti, obimu i dinamici aktivnosti tekućeg i investicionog održavanja, svaka stambena zajednica mora imati plan kako će održavati svoju zgradu. Ova obaveza ne postoji bez razloga – ona je osmišljena kako bi se zgradama produžio vek trajanja, očuvala njihova bezbednost i omogućila pravovremena reakcija na eventualne kvarove i oštećenja.

Šta je Program održavanja zgrade?

Program održavanja je dokument koji izrađuje profesionalni upravnik, a usvaja ga skupština stambene zajednice većinom glasova vlasnika. On sadrži detaljan plan svih aktivnosti koje su potrebne za očuvanje i unapređenje zgrade, i to kako tekućih, tako i investicionih radova.

Sadržaj programa obavezno obuhvata:

• Popis svih elemenata zgrade koji zahtevaju održavanje (krov, fasada, lift, vodovodne i elektro instalacije, dimnjaci, stepeništa, podrumski prostori, interfon i dr.).
• Precizan plan aktivnosti sa rokovima realizacije.
• Procenu troškova za svaku aktivnost.
• Određivanje prioriteta (npr. hitne popravke, bezbednosne intervencije, estetska poboljšanja).
• Predlog načina finansiranja putem zajedničkog fonda stambene zajednice.

Cilj programa održavanja je da unapred definiše šta će se raditi, kada i sa kojim sredstvima, kako bi se izbegle skupe i stresne hitne intervencije, koje obično dolaze iznenada i sa velikim troškovima.

Finansiranje iz zajedničkog fonda

Za realizaciju programa održavanja, stambena zajednica mora imati zajednički fond. U njega svi vlasnici stanova i lokala uplaćuju sredstva na mesečnom nivou, shodno odluci skupštine. Ova sredstva koriste se isključivo za potrebe zgrade, uključujući:

• Tehničko i higijensko održavanje.
• Servisiranje i popravke.
• Investicione radove (npr. zamena krova, rekonstrukcija fasade, zamena instalacija).
• Izradu izveštaja i potrebne tehničke dokumentacije.

Bez adekvatnog fonda, nije moguće planirati, niti izvoditi ozbiljne radove. Zato je uloga profesionalnog upravnika presudna – on treba da vodi računa o stanju fonda, planira dinamiku troškova i obezbedi redovno informisanje vlasnika o tome kako se sredstva koriste.

Izveštaj o stanju zgrade – stručna i obavezna procena

Osnova za svaki kvalitetan program održavanja jeste izveštaj o proveri elemenata stanja zgrade. Njega ne izrađuje upravnik, već angažuje stručne i licencirane firme koje su ovlašćene za procenu tehničkog stanja objekta.

Ove firme obično obuhvataju:

• Građevinske inženjere, projektante i arhitekte.
• Sudske veštake za oblast građevinarstva.
• Geometre i energetске savetnike.
• Specijalizovane laboratorije za ispitivanje materijala (beton, armatura i dr.).

Izveštaj uključuje:

• Fotografije i opis stanja svih bitnih delova zgrade.
• Identifikaciju oštećenja i potencijalno opasnih delova.
• Preporuke za hitne i planirane intervencije.
• Procenu troškova sanacije i mogućnosti unapređenja objekta.

Troškove izrade izveštaja snosi stambena zajednica iz zajedničkog fonda, a cena zavisi od veličine i kompleksnosti objekta, kao i od toga da li je potrebna dodatna dokumentacija (projekti, elaborati, veštačenja i sl.).

Posebno važno za stare zgrade

Većina stambenih zgrada u Srbiji izgrađena je pre 1980. godine. Te zgrade često nemaju nikakvu tehničku dokumentaciju, niti redovno održavanje. Kod takvih objekata, izrada kvalitetnog programa održavanja i sveobuhvatnog izveštaja o stanju je neophodna kako bi se:

• izbegle havarije (poplave, pad fasade, požari zbog loših instalacija),
• dobila osnova za konkurisanje za subvencije,
• omogućila zamena dotrajalih sistema (liftovi, interfon, grejanje),
• podigla tržišna vrednost stanova,
• planirala energetska efikasnost i smanjili troškovi potrošnje.

Upravo tu dolazi do izražaja važnost profesionalnog upravnika koji zna kako da pokrene proceduru, obezbedi stručne firme, sprovede odluke skupštine i izgradi sistem upravljanja koji nije reaktivan, već planski i predvidiv.

---

Zaključak

Ako želite da vaša stambena zajednica bude bezbedna, funkcionalna i dugoročno održiva, prvi korak je – kvalitetan program održavanja i profesionalno izrađen izveštaj o stanju zgrade. Bez toga, svaka popravka je improvizacija, a trošak dolazi kada je već kasno.

Profesionalni upravnik je osoba koja treba da vodi ceo ovaj proces – od inicijative, preko izbora firmi, do sprovođenja radova. Njegova uloga je definisana zakonom, a njegov rad je temelj zdravog funkcionisanja stambene zajednice.

Ne čekajte da dođe do problema. Zatražite od vašeg upravnika da pokrene proceduru izrade programa održavanja i izveštaja o stanju zgrade već danas.

---

Potrebna vam je pomoć oko izrade programa održavanja, pregleda zgrade ili saveta? Kontaktirajte nas – tu smo da vašu zgradu učinimo boljim mestom za život.